Crédit immobilier : la production a bondi de près de 30 % en 2025

Avec 171,3 milliards d'euros de nouveaux prêts à l'habitat accordés en 2025, le crédit immobilier est nettement reparti, selon le bilan annuel de l'ACPR publié ce 30 juillet. Le superviseur des banques constate que le rebond s'est fait sans relâchement des garde-fous. Début 2026, la reprise marque toutefois le pas.
 

C'est la photographie la plus complète du marché, celle qui fait référence chez les banquiers comme chez les pouvoirs publics. Chaque année, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le superviseur des banques adossé à la Banque de France, publie son bilan du financement de l'habitat. Le cru 2025, publié ce 30 juillet (Analyse & Synthèse n°183), décrit un marché en « phase de normalisation » : 171,3 milliards d'euros de crédits à l'habitat ont été accordés dans l'année, un bond de 29,3 % par rapport à 2024. L'encours total, c'est-à-dire l'ensemble des prêts immobiliers en cours de remboursement, atteint 1 285 milliards d'euros fin 2025. Et le rebond ne tient pas aux renégociations, dont la part recule à 14,4 % : hors renégociations, la production progresse de 33,2 %.
 

Le moteur de cette reprise, c'est la détente des taux amorcée mi-2024. Ils ont cessé de baisser au milieu de l'année 2025 pour s'établir à 3,08 % en moyenne en décembre, avant une légère remontée début 2026. Le marché immobilier a suivi : les transactions dans l'ancien ont progressé de 12,5 % sur un an et les prix ont regagné 1,0 %. Rapportée à la richesse nationale, la production de crédit représente désormais 7,1 % du PIB, en hausse de 1,6 point sur un an. Elle reste concentrée entre les mains des banques mutualistes, qui détiennent plus de 80 % des encours.
 

Le retour des primo-accédants, le repli des investisseurs
La reprise a un visage : celui des ménages qui achètent leur premier logement. Les primo-accédants pèsent 43,7 % des nouveaux crédits, en hausse de 3,1 points sur un an. À l'inverse, l'investissement locatif se replie à 12 % de la production, en recul de 3 points, dans un environnement de taux jugé « moins incitatif pour ce segment » par l'ACPR. L'ancien concentre 77,6 % des prêts, et la part des prêts relais, ces crédits de transition accordés aux ménages qui achètent avant d'avoir revendu, diminue à 6,4 %, signe d'un marché plus fluide. Quant au taux fixe, il reste la norme quasi absolue avec 99,6 % de la production, une particularité française qui met les emprunteurs à l'abri des remontées de taux pendant toute la vie du prêt.
 

Les montants, eux, continuent de grimper. Le crédit moyen atteint 193 948 euros, en hausse de 5,8 % sur un an, pour une durée moyenne de 22,4 ans à l'octroi. Le taux d'effort moyen, la part des revenus qu'un ménage consacre au remboursement, reste stable à 30,4 %, tandis que le taux d'endettement grimpe marginalement à 4,5 années de revenus. Un indicateur monte en revanche : la LTV (loan to value), le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien, atteint 79,9 % en moyenne, soit 2,1 points de plus qu'en 2024. Autrement dit, les acheteurs financent une part croissante de leur acquisition à crédit et apportent proportionnellement moins d'épargne personnelle.
 

Les garde-fous du HCSF ont tenu
Tout rebond du crédit pose la même question : les banques ont-elles ouvert les vannes trop grand ? La réponse de l'ACPR est non. La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonne en principe à 35 % des revenus la charge de remboursement d'un emprunteur, est respectée. Les prêts dépassant ce seuil ne représentent que 16,2 % de la production, loin des 27,9 % de 2020, avant que la règle ne devienne contraignante. Les durées supérieures à 25 ans restent marginales (7 % des prêts) et la marge de dérogation autorisée, qui permet aux banques de s'affranchir de la règle pour 20 % de leur production au maximum, n'est utilisée qu'à hauteur de 16,6 %.
 

Côté risque, les voyants restent au vert. Les passages en défaut concernent 0,62 % des encours sains, un niveau en légère hausse mais contenu. Le coût du risque ressort à 0,03 % des encours, un montant minime. Pour l'ACPR, ces chiffres traduisent la solidité du modèle français : des taux fixes, des prêts couverts par des garanties dans 97,4 % des cas, et des banques qui prêtent d'abord au vu de la solvabilité de l'emprunteur, pas de la valeur du bien.
 

Reste l'inflexion du début d'année. Au premier trimestre 2026, la production de nouveaux crédits ne progresse plus que de 3 % sur un an, les transactions stagnent (+0,1 %) et les prix reculent de 0,7 %. Le gros du rattrapage semble derrière nous : après l'année du redémarrage, le marché entre dans un régime de croisière nettement plus lent, sous la surveillance d'un régulateur qui, pour l'instant, n'a rien trouvé à redire aux pratiques des prêteurs.